Mais-Valias Imobiliárias em Portugal: Como Pagar Menos IRS na Venda do Seu Imóvel

Vender um imóvel pode ser um marco financeiro significativo, mas muitas vezes traz consigo a preocupação com o imposto a pagar sobre os lucros obtidos: as chamadas mais-valias imobiliárias. Em Portugal, estas mais-valias estão sujeitas a tributação em sede de IRS, mas existem mecanismos legais que permitem reduzir consideravelmente, ou até eliminar, este encargo fiscal.

Neste guia completo, preparado pela nossa equipa de especialistas em contabilidade, explicamos o que são as mais-valias imobiliárias, como são calculadas e, mais importante, quais as estratégias que pode utilizar para otimizar a sua situação fiscal em 2025.

O Que São Mais-Valias Imobiliárias?

De forma simples, a mais-valia imobiliária corresponde ao lucro obtido com a venda de um imóvel. É a diferença positiva entre o valor pelo qual vendeu o imóvel (valor de realização) e o valor pelo qual o adquiriu (valor de aquisição), devidamente corrigido e após a dedução de certas despesas.

A fórmula base para o cálculo da mais-valia bruta é:

Mais-Valia Bruta = Valor de Venda – (Valor de Aquisição × Coeficiente de Desvalorização da Moeda) – Encargos Dedutíveis

O Coeficiente de Desvalorização da Moeda é atualizado anualmente pelo Governo e serve para ajustar o valor de aquisição à inflação, tornando o cálculo mais justo.

Como São Tributadas as Mais-Valias em IRS?

Para residentes fiscais em Portugal, regra geral, apenas 50% do valor da mais-valia apurada é englobado nos restantes rendimentos para efeitos de IRS, sendo depois tributado às taxas progressivas gerais do imposto (que podem ir até 48% em 2025, acrescido das taxas de solidariedade aplicáveis).

É crucial entender que a forma como esta mais-valia impacta o seu IRS final depende da sua situação específica e dos restantes rendimentos que aufere.

Estratégias Legais para Reduzir ou Eliminar o IRS sobre Mais-Valias

Felizmente, a legislação fiscal portuguesa prevê situações que permitem aliviar a carga fiscal sobre as mais-valias. As principais são:

1. Reinvestimento na Compra de Nova Habitação Própria e Permanente (HPP):

Esta é a forma mais comum de exclusão de tributação. Se vender a sua HPP e reinvestir o valor de realização (deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido) na compra de uma nova HPP, pode ficar isento de IRS sobre as mais-valias.

Condições Essenciais:

• O reinvestimento tem de ser feito na aquisição de outra HPP, terreno para construção de HPP ou na construção/ampliação de HPP.

• O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda.

• O novo imóvel deve estar localizado em Portugal, noutro Estado-Membro da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal).

• O contribuinte deve manifestar a intenção de reinvestir na declaração de IRS do ano da venda.

• A nova HPP deve ser fixada como residência fiscal no prazo de 12 meses após o reinvestimento.

Importante: Se o valor reinvestido for inferior ao valor de realização, a isenção será apenas parcial, aplicando-se proporcionalmente ao montante efetivamente reinvestido.

2. Isenção para Maiores de 65 Anos ou Reformados:

Os contribuintes com mais de 65 anos ou que estejam reformados podem beneficiar de isenção de IRS sobre as mais-valias da venda da sua HPP, mesmo que não comprem outra casa.

Condições Essenciais:

• O imóvel vendido tem de ser a Habitação Própria e Permanente do contribuinte ou do agregado familiar.

• O valor de realização (deduzido da amortização de eventual empréstimo) tem de ser reinvestido, no prazo de 6 meses após a venda, em:

  • Um contrato de seguro financeiro do ramo "Vida".

  • Um fundo de pensões aberto.

  • Contribuições para o regime público de capitalização (ex: PPR).

• Estes produtos devem garantir exclusivamente o recebimento periódico de rendimentos (máximo 7,5% do valor investido anualmente).

• O contribuinte (ou o cônjuge/unido de facto) deve ter 65 anos ou mais, ou estar reformado, à data da venda.

3. Dedução de Encargos e Despesas:

Para reduzir a mais-valia bruta (antes da aplicação da regra dos 50%), pode deduzir certas despesas relacionadas com a aquisição e a venda do imóvel. É fundamental guardar todas as faturas e comprovativos!

Despesas Dedutíveis Comuns:

• Na aquisição: IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), Imposto do Selo, custos de escritura e registo predial.

• Durante a posse (últimos 12 anos): Custos com obras de melhoria e conservação (não confundir com manutenção). Ex: substituição de janelas, instalação de aquecimento central, renovação de cozinha/casa de banho.

• Na venda: Comissão paga à agência imobiliária (se aplicável e devidamente faturada), custos com a emissão do certificado energético.

4. Imóveis Adquiridos Antes de 1989:

Se o imóvel vendido foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 (data da entrada em vigor do Código do IRS), as mais-valias geradas não estão sujeitas a tributação.

A Importância do Planeamento e Aconselhamento Profissional

O cálculo e a otimização das mais-valias imobiliárias podem ser complexos. Erros na declaração ou no cumprimento dos prazos de reinvestimento podem levar à perda de benefícios fiscais e a coimas por parte da Autoridade Tributária e Aduaneira.

• Planeie com Antecedência: Se está a pensar vender um imóvel, analise a sua situação fiscal antes da transação.

• Guarde Toda a Documentação: Faturas de obras, comprovativos de impostos, contratos – tudo é essencial.

• Procure Aconselhamento Especializado: Um contabilista experiente pode analisar o seu caso concreto, garantir o cálculo correto, identificar todas as despesas dedutíveis e ajudá-lo a escolher a melhor estratégia para minimizar o seu IRS dentro da legalidade.

Precisa de ajuda para calcular as suas mais-valias ou planear a sua situação fiscal? A nossa equipa está à sua disposição para oferecer aconselhamento personalizado e garantir que cumpre todas as suas obrigações fiscais da forma mais vantajosa.